Dans un de ses mémos - Liquidité - Howard Marks écrit (traduit de l’Anglais) : “Aucun véhicule d’investissement ne devrait promettre plus de liquidité que celle offerte par les actifs sous-jacents”. Ensuite, il se questionne : d’où viendrait cette liquidité supplémentaire ? Parce qu’elle n’existe pas, cette source de liquidité est une illusion. On ne peut pas compter dessus, et cela fonctionne - comme un schéma de Ponzi - jusqu’à ce que le marché soit bloqué.
Que ce soit en crowdfunding immobilier, en immobilier tokenizé - oui, cela existe - , en Bricks - oui, cela existe aussi, ou même en parts de SCPI sans frais d’entrée, la promesse d’avoir des investissements immobiliers plus liquides est de plus en plus présente.
C’est souvent une erreur de dire qu’un actif en particulier est liquide ou peu liquide. La liquidité est cyclique : elle vient et s’en va. La liquidité d’un actif évolue en fonction du marché. Un jour, il peut y avoir de nombreux acheteurs, le lendemain plus aucun. Tout dépends de la situation. En résumé, la liquidité d’un actif dépends de vous : si vous voulez vendre alors que tout le monde achète, vous aurez beaucoup de liquidité et la main-mise sur le prix. Vous pouvez vendre très vite, à un prix supérieur au prix d’achat. Si vous voulez vendre alors que tout le monde veut vendre, vous êtes dans une situation où vous allez mettre du temps à vendre ou alors vous devez consentir une baisse de prix - peut-être même les deux!
Conventionnellement, il est dit que le marché immobilier est peu liquide. C’est un raccourci pour parler des temps de transactions et des démarches à effectuer pour acheter un bien immobilier - c’est assez long. Il faut faire une visite, un diagnostic, et attendre que le dossier passe dans les mains des administrations et du notaire. C’est long, mais ce n’est pas un problème de liquidité. C’est que la transaction doit se passer comme cela, et c’est la nature même de l’actif. Le notaire doit vérifier les informations, les administrations doivent contrôler le dossier, et cela pourrait sûrement aller un peu plus vite, mais toutes ces vérifications sont indispensables. Acheter une action en bourse est beaucoup plus rapide, mais pas parce que le marché est plus liquide. C’est plus rapide parce que c’est un actif complètement différent, et que vous quand vous achetez une action Hermès, vous ne passez pas 3 mois à visiter toutes les maroquineries, et à vous entretenir avec toute l’équipe de direction. Comme tout marché, la liquidité en immobilier est cyclique.
Et pourtant, de plus en plus d’acteurs veulent simplifier ce marché, le rendre plus rapide, et plus liquide. En SCPI, les investisseurs sont friands de celles “sans frais”. Les investisseurs ne paient pas de frais de souscription en contre-partie de frais de gestion plus élevés. Un des arguments avancés est la possibilité de sortir plus vite. Proposer plus de liquidité est une bonne chose - en apparence - pour les sociétés de gestion. Cela leur permet d’attirer plus de capitaux avec la promesse de plus de souplesse.
Les innovations financières inventées pendant les périodes fastes - il existe des sommeliers pour l’eau gazeuse, les taux d’intérêts étaient vraiment trop bas - font croire aux investisseurs qu’il existe des méthodes miracles pour offrir des meilleures solutions que ce se qui se fait traditionnellement. L’absence de liquidité est rarement vue comme une bonne chose mais cela protège de certains comportements :
- La liquidité peut persuader les investisseurs de trader plutôt que d’investir. Les décisions sont alors prises à court-terme et non plus à long-terme. Plus de transactions signifie aussi plus de coûts de transactions et de taxes.
- La liquidité peut vous pousser à être moins regardant sur vos investissements. Si vous achetez quelque chose que vous allez conserver toute votre vie, vous allez passer plus de temps à l’étudier et à prendre les comptes toutes les possibilités que si vous l’achetez pour quelques mois.
Et dans le cas de l’immobilier, qui est un investissement à long-terme par nature, avec des coûts de transaction élevés, faire croire aux investisseurs qu’ils ont la possibilité de sortir facilement n’est pas une excellente idée. Même avec beaucoup d’ingénierie financière, si les acheteurs ne sont pas au rendez-vous, il n’y aura pas de revente facile.
Les intérêts du gestionnaire et de l’investisseur ne sont plus alignés. Le gestionnaire achète des immeubles avec une stratégie à long-terme. Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI sans frais d’entrée, mais les gestionnaires ont toujours des frais de transaction lorsqu’ils achètent. Et si les clients peuvent sortir facilement, le gestionnaire risque de devoir vendre des actifs pour faire face aux demandes de retrait. Vendre parce qu’il faut vendre est rarement la bonne solution. Les gestionnaires qui vendent des actifs pour satisfaire les promesses de liquidité vont augmenter l’offre disponible - alors que la demande n’est pas soutenue, puisqu’ils font face à des demandes de retrait - et contribuer à un déséquilibre de l’offre et de la demande. Ce qui aura pour conséquence de réduire encore la liquidité disponible.
Lorsque tout va bien, les SCPI sans frais d’entrée ont sûrement un avantage marketing. Lorsque on arrive dans une période d’incertitude, c’est à ce moment là que la stabilité est un avantage compétitif pour les gestionnaires. La liquidité est présente quand vous n’en avez pas besoin, et absente quand vous en avez besoin. Les véhicules d’investissement organisés de sorte à avoir une approche à long-terme quoi qu'il arrive auront un avantage majeur : ils pourront investir plus - à des prix plus bas - quand il y aura plus de vendeurs que d’acheteurs.