Une des grandes innovations financières de ces derniers temps est la liquidité permanente. Prenons une classe d’actifs ou les transactions sont importantes et compliquées, et trouvons un moyen d’effectuer plus de transactions, plus simplement. La solution la plus simple est de découper cet actif en plusieurs petits morceaux - qui seront plus facilement achetés ou vendus. C’est - grosso modo - la bourse, ou une SCPI, et maintenant les plates-formes de crowdfunding immobilier. Si vous pensez qu’Hermèsse - un célèbre fabricant de sacs - est un bon investissement, mais que vous ne pouvez pas acheter Hermèsse - pour pleins de bonnes raisons - vous pouvez toujours acheter des actions Hermèsse. C’est le même fonctionnement si vous pensez qu’un immeuble à La Défense est bon investissement. Vous pouvez acheter une part de SCPI.
Conventionnellement, plus un marché est liquide, mieux c’est. Si vous pouvez vendre facilement, vous avez plus de facilité à acheter. Si c’est moins risqué d’acheter, vous allez sûrement investir plus dans cet achat. Alors la demande augmente. Si seulement quelques millionnaires pouvaient acheter un actif, le prix serait plus bas que si tout le monde pouvait facilement en acheter des parts. Il y a ainsi plus de transparence sur les prix. La banque ou votre courtier en bourse bénéficie également de cette liquidité. Comme tout intermédiaire : plus de liquidité, plus de transactions. Plus de transactions, plus de commissions.
Il y a une autre alternative. Vous achetez des actions Hermès, et vous perdez le mot de passe de votre compte Boursorama - que vous aviez mis sur un petit bloc-notes. Vous avez essayé MOTDEPASSE123, mais ce n’est pas ça. Vous ne pouvez plus accéder à votre compte Boursorama. Vous allez gérer ce problème, mais vous verrez plus tard. Entre-temps, Hermèsse est accusée de maltraiter les alligators dans ses fermes et un scandale éclate. Vous vous précipitez pour vendre vos actions. Mais vous ne pouvez pas, vous n’avez toujours pas retrouvé votre mot de passe. Quelques semaines plus tard, l’action Hermèsse est retournée à son niveau initial. Les accusations étaient mensongères. Vous êtes bien contents d’avoir perdu votre mot de passe.
Et si ne pas avoir accès à son compte Boursorama était un service rendu ? Il est de notoriété publique que l’application de trading qui plante pendant un crash est un immense service rendu aux clients. En ayant perdu votre mot de passe, vous avez conservé votre stratégie initiale. Vous n’avez pas succombé à la panique, et les infos en boucle sur BFM ne vous ont pas fait céder : vous ne pouviez de tout de façon rien faire.
Cet immense service rendu par la perte de votre bloc-notes est une des activités des fonds non côtés (Private Equity, SCPI et autres). Si vous achetez des actions Air France, vous allez vouloir vendre vos actions à chaque mauvaise nouvelle liée à l’aviation. En général, ce n’est pas le meilleur moment pour vendre. Par contre, si vous investissez dans un fonds de Private Equity, ou une SCPI, vous ne pouvez pas vendre vos parts en quelques clics. Vous ne savez pas non plus combien valent les immeubles de la SCPI au jour le jour. La SCPI vous envoie un compte rendu annuel de vos investissements, avec la valorisation des immeubles effectuée par un expert indépendant, et une prévision des flux de trésorerie. Ces valeurs fluctuent peu. Elles n'évoluent pas au jour le jour en fonction de l'humeur des marchés ou des dernières nouvelles de BFM. En étant peu liquide, la SCPI paraît beaucoup moins volatile. Vous avez un rendement similaire au CAC40, en prenant moins de risques - et avec moins de volatilité. C’est une excellente chose.
Les investisseurs se rendent-ils compte que le fait d’être coincé dans des investissements à long-terme est une excellente chose pour eux ? Ils deviennent plus rationnels. Ces marchés non côtés et leurs caractéristiques - opacité sur les prix, absence ou faible liquidité - leur offre la possibilité de ne pas regarder la valeur de leurs portefeuilles s’écrouler devant leurs yeux. Ils peuvent donc traverser des périodes difficiles sans aucune pression. Et si les investisseurs étaient assez intelligents pour se rendre compte qu’ils pouvaient prendre beaucoup de risque - à long-terme - si ils n’étaient pas soumis à la pression de la volatilité ? Après tout, je comprends cela. Cela permet aux investisseurs de ne pas subir leurs émotions, et c’est normal de vouloir se protéger de cela.
Mais conventionnellement, vous obtenez un rendement plus élevé en acceptant d’investir dans des actifs peu liquides. La faible liquidité est une mauvaise chose, et vous devez être payé plus cher pour accepter ce risque et ce désagrément. Vraiment ? Est-ce que le service rendu par les fonds non côtés n’a t-il pas un prix ? Supprimer la volatilité - en apparence - et lisser les prix pour donner une impression de stabilité est un service rendu. Et il est facturé aux investisseurs.
Sur les trois dernières années, la valeur des parts des principales SIIC - foncières côtées - à chuté d’au moins 30%. Cette baisse traduit-elle l’inquiétude des investisseurs concernant l’avenir du marché de bureaux et la baisse des prix de l’immobilier liée aux taux d’intérêts ? D’un autre côté la valeur des parts des SCPI à légèrement augmenté, et les collectes sont en hausse. Les rendements - hors hausse du prix des parts - sont plus élevés chez les foncières cotées chez chez les SCPI :
- L’ASPIM donne un taux de distribution moyen délivré par les SCPI de 4,53%.
- L’indice Euronext des SIIC En France annonce un rendement brut moyen de 6,4%.
Ce calcul ne prends pas non plus en compte les frais de souscription des SCPI, beaucoup plus élevés que les pour des actions de SIIC.
Si vous pouvez acheter de l’immobilier qui prends de la valeur pendant que les foncières cotées perdent de la valeur, c’est bien. Vous payez pour votre tranquillité d’esprit et vous en avez pour votre argent. Mais si vous payez pour votre tranquillité d’esprit et que vous camouflez les risques que vous prenez pour pouvoir dormir plus sereinement, c’est différent.